🏠 Guía para cambiar tu hipoteca de tipo variable a fijo: ¿Subrogación o novación?

Con la subida del euríbor a máximos históricos quien tiene una hipoteca con tipo variable se está planteando cambiarla a tipo fijo, por ello se han incrementado el número de consultas respecto de hipotecas contratadas.

En febrero de este año el euribor aún se encontraba en negativo, y aunque un préstamo a tipo fijo era lo más recomendable, los tipos variables aún estaban baratos, por lo que la gente aún seguía decantándose por ellos.

En pocos meses todo ha dado un giro demasiado rápido, pasando del -0,5% de diciembre a ponerse en positivo, por primera vez en cinco años, en abril, cerrando agosto superando el 1,3%, la subida más rápida registrada desde el 2000, lo que supone que quien tuviera una hipoteca contratada a tipo variable, ha sufrido un aumento en la cuota mensual de unos 120 euros al mes con la última actualización de agosto.

Ante tal panorama, estamos viviendo una FIEBRE POR EL TIPO FIJO, y es algo razonable si dadas las circunstancias, pero ¿qué pasa si tu hipoteca es de tipo variable?, ahora mismo te estarás preguntando si te conviene cambiar a una hipoteca de tipo fijo, pero antes de hacerlo, debes tener en cuenta que ese cambio va a conllevar unos costes.

¿Compensa pasar de tipo variable a fijo?

Dependerá de varias circunstancias, entre ellas la fecha en la que contrataste la hipoteca, o cuanto te queda por amortizar. También dependerá de las opciones a tipo fijo que ofrezca el mercado, que deben ser lo suficiente atractivas como para compensar el cambio.

En principio interesa cambiar a tipo fijo porque de este modo blindas tu cuota de la hipoteca, ya sabes que pagarás cada mes, por lo que eliminas la incertidumbre de una subida del interés, máximo cuando nos encontramos frente un futuro a alza.

Si tu hipoteca la contrataste a un variable más un 1% sí te compensa cambiar a un fijo. Si logras un fijo al 2%, teniendo el euribor al 1% y subiendo, se supone que con el diferencial ya podrás llegar a variables de hasta el 3%, y eso sin saber que techo vamos a alcanzar.

El caso es que no es una decisión fácil de tomar, pues quien quiere cambiar su hipoteca de variable a fijo, puede que no encuentre una oferta en el mercado lo suficientemente atractiva como para asumir el coste del cambio. Las hipotecas que ofrecen los bancos ya no tienen tipos fijos tan interesantes como cuando el euribor estaba en negativo.

Con este panorama en el que la mayor parte de las entidades bancarias ya no compiten con tipos variable, es difícil encontrar alternativas interesantes, aunque aún quedan bancos que ofrecen ofertas interesantes, es cuestión de mirar con lupa cada una de ellas. De echo, aún hay entidades que están ofreciendo tipos que rondan el 1,5% como CaixaBank o Santander.

Debes tener en cuenta que hay casos en los que no compensará cambiar de tipo variable a fijo, por ejemplo si firmaste tu hipoteca con un variable con diferenciales al euribor más el 0,4 o el 0,5…. Entonces, si no te queda mucho para amortizar tu hipoteca, mejor que te quedes como estás.

Diferencia entre novación y subrogación

En la actualidad el porcentaje de hipotecas contratadas con tipo variable es de un 73% , frente al 3% que existían en el año 2009. También han crecido las novaciones y subrogaciones, cambios de los clientes con hipotecas contratadas, ya sea dentro de un mismo banco o con cambio a otra entidad.

La novación supone renegociar las condiciones del préstamo de tu hipoteca, pero manteniéndote en la misma entidad bancaria, mientras que la subrogación supone lo mismo, solo que cambiando de banco.

En ambos casos se puede renegociar todos los aspectos de la hipoteca, plazos, bonificaciones, productos vinculaos, y por supuesto, el tipo de interés.

Siempre será más fácil negociar una subrogación que con una novación

Las entidades bancarias son reacias a las renegociaciones, por esta razón ofrecen tipos fijos que rondan el 3% a sus propios clientes, uno de los motivos es porque las entidades tienen que asumir los gastos de renegociación, pero por otro lado lanzan ofertas al mercado con tipos en torno al 1,7% para captar nuevos clientes.

Gastos de una novación de hipoteca

Con la novación se consigue una adenda, un escrito adjunto a tu escritura de hipoteca inicial, en el que únicamente se modificará el tipo de interés del préstamo hipotecario, por lo se incurre en gastos de notaría, gestoría y registro.

No obstante, desde que entró en vigor la Ley de Contratos de Crédito Inmobiliario (LCCI) de 2019, estos gastos tiene que asumirlos la propia entidad bancaria, incluído el gsto del IAJD (Impuesto de Actos Jurídicos Documentados).

Con la novación de tipo de interés tendrás que asumir una comisión bancaria por novación, que será la que tengas reflejada en la escritura y suele oscilar entre el 0% y el 1% del capital pendiente de la hipoteca. Si la novación supone cambiar de tipo fijo a variable, entonces la comisión no suele ser mayor del 0,15% y solo si no han pasado los 3 años desde que firmaste el préstamo.

También puede que tengas que pagar el gasto de tasación, en el caso de que el banco requiera conocer cual es el valor actual de tu vivienda para estudiar si aprueba el expediente de novación.

La LCCI prohibe taxativamente la venta «vinculada» de productos, es decir, que la concesión de una hipoteca no puede condicionarse a contratar determinados productos. Sí que puede ofrecer bonificaciones al tipo de interés si se contratan algunos productos, como una mejora del tipo de interés. De hecho, los bancos siguen captando nuevos clientes con ofertas vinculadas a la contratación de productos bancarios, como un seguro de vida.

En estos casos lo mejor es comparar las distintas ofertas del mercado con y sin bonificaciones, ya que en ocasiones estas bonificaciones del tipo de interés no superan la contratación de ese producto si lo contratas en otra entidad.

Gastos de subrogación en una hipoteca

Si estás renegociando las condiciones de una hipoteca con una entidad distinta con la que se firmó originariamente, estamos frente a una subrogación de hipoteca, con lo que el nuevo banco va a tener que asumir los gastos de notaría, registro y gestoría, tal y como obliga la nueva ley hipotecaria.

El cliente deberá asumir los gastos de tasación, que suponen un coste entre 300 y 400 euros, según la empresa tasadora. También deberá asumir la comisión por subrogación que impone el banco del que te marchas, cuyo importe dependerá de si el tipo es fijo o variable.

En el caso de una hipoteca a tipo fijo, la comisión puede rondar hasta un 2%, siempre y cuando se formalice la subrogación durnte los 10 primeros años del contrato, y hasta el 1,5% si se realiza en los siguientes.

Si es una hipoteca de tipo variable, la comisión será de hasta el 0,25% si cambias de banco durante los tres primeros años, o hasta un 0,15% si lo haces durante los primeros cinco años. Posteriormente no te pueden cobrar ninguna comisión.

La gente no suele subrogarse por la pereza que supone ir de banco en banco contrastando, pero ten en cuenta que existen gestoras de hipotecas online que pueden buscarte la mejor oferta sin costes para ti.

No obstante, una subrogación también puede suponer algunos costes administrativos asociados, como redomiciliar pagos de la nómina, escriturar, tasar la vivienda, cambiar de seguro en caso de que ya tuvieras uno contratado etc, hay que mirarlo todo con lupa.