馃彔 Gu铆a para cambiar tu hipoteca de tipo variable a fijo: 驴Subrogaci贸n o novaci贸n?

Con la subida del eur铆bor a m谩ximos hist贸ricos quien tiene una hipoteca con tipo variable se est谩 planteando cambiarla a tipo fijo, por ello se han incrementado el n煤mero de consultas respecto de hipotecas contratadas.

En febrero de este a帽o el euribor a煤n se encontraba en negativo, y aunque un pr茅stamo a tipo fijo era lo m谩s recomendable, los tipos variables a煤n estaban baratos, por lo que la gente a煤n segu铆a decant谩ndose por ellos.

En pocos meses todo ha dado un giro demasiado r谩pido, pasando del -0,5% de diciembre a ponerse en positivo, por primera vez en cinco a帽os, en abril, cerrando agosto superando el 1,3%, la subida m谩s r谩pida registrada desde el 2000, lo que supone que quien tuviera una hipoteca contratada a tipo variable, ha sufrido un aumento en la cuota mensual de unos 120 euros al mes con la 煤ltima actualizaci贸n de agosto.

Ante tal panorama, estamos viviendo una FIEBRE POR EL TIPO FIJO, y es algo razonable si dadas las circunstancias, pero 驴qu茅 pasa si tu hipoteca es de tipo variable?, ahora mismo te estar谩s preguntando si te conviene cambiar a una hipoteca de tipo fijo, pero antes de hacerlo, debes tener en cuenta que ese cambio va a conllevar unos costes.

驴Compensa pasar de tipo variable a fijo?

Depender谩 de varias circunstancias, entre ellas la fecha en la que contrataste la hipoteca, o cuanto te queda por amortizar. Tambi茅n depender谩 de las opciones a tipo fijo que ofrezca el mercado, que deben ser lo suficiente atractivas como para compensar el cambio.

En principio interesa cambiar a tipo fijo porque de este modo blindas tu cuota de la hipoteca, ya sabes que pagar谩s cada mes, por lo que eliminas la incertidumbre de una subida del inter茅s, m谩ximo cuando nos encontramos frente un futuro a alza.

Si tu hipoteca la contrataste a un variable m谩s un 1% s铆 te compensa cambiar a un fijo. Si logras un fijo al 2%, teniendo el euribor al 1% y subiendo, se supone que con el diferencial ya podr谩s llegar a variables de hasta el 3%, y eso sin saber que techo vamos a alcanzar.

El caso es que no es una decisi贸n f谩cil de tomar, pues quien quiere cambiar su hipoteca de variable a fijo, puede que no encuentre una oferta en el mercado lo suficientemente atractiva como para asumir el coste del cambio. Las hipotecas que ofrecen los bancos ya no tienen tipos fijos tan interesantes como cuando el euribor estaba en negativo.

Con este panorama en el que la mayor parte de las entidades bancarias ya no compiten con tipos variable, es dif铆cil encontrar alternativas interesantes, aunque a煤n quedan bancos que ofrecen ofertas interesantes, es cuesti贸n de mirar con lupa cada una de ellas. De echo, a煤n hay entidades que est谩n ofreciendo tipos que rondan el 1,5% como CaixaBank o Santander.

Debes tener en cuenta que hay casos en los que no compensar谩 cambiar de tipo variable a fijo, por ejemplo si firmaste tu hipoteca con un variable con diferenciales al euribor m谩s el 0,4 o el 0,5…. Entonces, si no te queda mucho para amortizar tu hipoteca, mejor que te quedes como est谩s.

Diferencia entre novaci贸n y subrogaci贸n

En la actualidad el porcentaje de hipotecas contratadas con tipo variable es de un 73% , frente al 3% que exist铆an en el a帽o 2009. Tambi茅n han crecido las novaciones y subrogaciones, cambios de los clientes con hipotecas contratadas, ya sea dentro de un mismo banco o con cambio a otra entidad.

La novaci贸n supone renegociar las condiciones del pr茅stamo de tu hipoteca, pero manteni茅ndote en la misma entidad bancaria, mientras que la subrogaci贸n supone lo mismo, solo que cambiando de banco.

En ambos casos se puede renegociar todos los aspectos de la hipoteca, plazos, bonificaciones, productos vinculaos, y por supuesto, el tipo de inter茅s.

Siempre ser谩 m谩s f谩cil negociar una subrogaci贸n que con una novaci贸n

Las entidades bancarias son reacias a las renegociaciones, por esta raz贸n ofrecen tipos fijos que rondan el 3% a sus propios clientes, uno de los motivos es porque las entidades tienen que asumir los gastos de renegociaci贸n, pero por otro lado lanzan ofertas al mercado con tipos en torno al 1,7% para captar nuevos clientes.

Gastos de una novaci贸n de hipoteca

Con la novaci贸n se consigue una adenda, un escrito adjunto a tu escritura de hipoteca inicial, en el que 煤nicamente se modificar谩 el tipo de inter茅s del pr茅stamo hipotecario, por lo se incurre en gastos de notar铆a, gestor铆a y registro.

No obstante, desde que entr贸 en vigor la Ley de Contratos de Cr茅dito Inmobiliario (LCCI) de 2019, estos gastos tiene que asumirlos la propia entidad bancaria, inclu铆do el gsto del IAJD (Impuesto de Actos Jur铆dicos Documentados).

Con la novaci贸n de tipo de inter茅s tendr谩s que asumir una comisi贸n bancaria por novaci贸n, que ser谩 la que tengas reflejada en la escritura y suele oscilar entre el 0% y el 1% del capital pendiente de la hipoteca. Si la novaci贸n supone cambiar de tipo fijo a variable, entonces la comisi贸n no suele ser mayor del 0,15% y solo si no han pasado los 3 a帽os desde que firmaste el pr茅stamo.

Tambi茅n puede que tengas que pagar el gasto de tasaci贸n, en el caso de que el banco requiera conocer cual es el valor actual de tu vivienda para estudiar si aprueba el expediente de novaci贸n.

La LCCI prohibe taxativamente la venta 芦vinculada禄 de productos, es decir, que la concesi贸n de una hipoteca no puede condicionarse a contratar determinados productos. S铆 que puede ofrecer bonificaciones al tipo de inter茅s si se contratan algunos productos, como una mejora del tipo de inter茅s. De hecho, los bancos siguen captando nuevos clientes con ofertas vinculadas a la contrataci贸n de productos bancarios, como un seguro de vida.

En estos casos lo mejor es comparar las distintas ofertas del mercado con y sin bonificaciones, ya que en ocasiones estas bonificaciones del tipo de inter茅s no superan la contrataci贸n de ese producto si lo contratas en otra entidad.

Gastos de subrogaci贸n en una hipoteca

Si est谩s renegociando las condiciones de una hipoteca con una entidad distinta con la que se firm贸 originariamente, estamos frente a una subrogaci贸n de hipoteca, con lo que el nuevo banco va a tener que asumir los gastos de notar铆a, registro y gestor铆a, tal y como obliga la nueva ley hipotecaria.

El cliente deber谩 asumir los gastos de tasaci贸n, que suponen un coste entre 300 y 400 euros, seg煤n la empresa tasadora. Tambi茅n deber谩 asumir la comisi贸n por subrogaci贸n que impone el banco del que te marchas, cuyo importe depender谩 de si el tipo es fijo o variable.

En el caso de una hipoteca a tipo fijo, la comisi贸n puede rondar hasta un 2%, siempre y cuando se formalice la subrogaci贸n durnte los 10 primeros a帽os del contrato, y hasta el 1,5% si se realiza en los siguientes.

Si es una hipoteca de tipo variable, la comisi贸n ser谩 de hasta el 0,25% si cambias de banco durante los tres primeros a帽os, o hasta un 0,15% si lo haces durante los primeros cinco a帽os. Posteriormente no te pueden cobrar ninguna comisi贸n.

La gente no suele subrogarse por la pereza que supone ir de banco en banco contrastando, pero ten en cuenta que existen gestoras de hipotecas online que pueden buscarte la mejor oferta sin costes para ti.

No obstante, una subrogaci贸n tambi茅n puede suponer algunos costes administrativos asociados, como redomiciliar pagos de la n贸mina, escriturar, tasar la vivienda, cambiar de seguro en caso de que ya tuvieras uno contratado etc, hay que mirarlo todo con lupa.

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